土地の名義変更はどのタイミングでおこなう？自分でおこなう方法や注意点を解説

「土地を相続したけど、名義変更は必要なのか」「名義変更はどうやってするんだろう」とお困りではございませんか？
土地などの不動産は所有者が変わると、不動産登記簿の名義変更をおこないます。
登記簿は公開されているため、土地の所有者を調べたいときは、登記簿を見ることが一般的です。
そのため、名義変更をしなければ、さまざまなトラブルに発展しかねません。
そこで今回は、岡山市内で土地の名義変更を検討中の方に向けて、手続きのタイミングや注意点について解説します。
ぜひご参考までにご覧ください。

土地の名義変更をおこなうタイミングやケースとは？

不動産売買や相続などで土地の所有者が変わったときは、法務局の登記所にて名義変更の手続きをおこないます。
ただし、法律上は不動産の名義変更は任意で、手続きすべきタイミングも定められているわけではありません。
しかし、名義変更をせずに放置していると、第三者が土地の所有権を主張するなどのトラブルが起こるケースもあります。
また、土地を売却するときにも、登記簿の名義変更をおこなっていなければ、購入希望者から不審に思われて、買い手がつきません。
そのため、土地の所有者が変わったら、速やかに名義変更をおこなうことをおすすめします。
それでは、土地の名義変更のベストタイミングを、以下でケースごとにご紹介いたします。

売買で名義が変わった場合

不動産売買では、売買契約書にて名義変更の時期を定めます。
一般的には、代金の決済と物件の引き渡し時におこなうことが多いです。
なお、登記にかかる登録免許税などの費用は、新たな所有者である買主の負担となるケースが多いです。

相続で名義が変わった場合

相続では、遺産分割協議がまとまったタイミングで名義変更をおこなうのが一般的です。
ただし「先祖代々から引き継がれた土地で、何世代も前の名義のままになっている」「相続関係が複雑で手続きに必要な書類を集めるのが大変」と言うケースもあるでしょう。
だからといって、名義変更を後回しにしていると、また相続が発生したときに、後継者にさらなる負担がかかってしまいます。
また、相続による名義変更の登記は、民法改正により2024年から義務化されます。
義務化されることによって、いつまでに名義変更しなければならないなどの期限の指定や、名義変更をしなかった場合の罰則も設けられます。
そして相続登記の義務化は、過去の相続についても適用されます。
ですので、現在土地を相続した方も、名義変更の手続きは忘れずにおこないましょう。

贈与で名義が変わった場合

贈与の場合は、贈与契約書を作成したタイミングでおこなうと良いでしょう。
名義変更の手続きには、贈与契約書の添付が必要となります。
なお、節税対策として後継者に贈与を検討している場合、相続税のほうが税率が安くなるケースもあります。
しかし贈与の場合は「相続時精算課税制度」や「住宅取得等資金贈与の特例」などを利用できる場合もあり、一概にはどちらが良いとは言えません。
節税対策としての贈与の場合は、事前に税理士に相談することをおすすめします。

財産分与で名義が変わった場合

離婚にともなう財産分与では、基本的に共同で名義変更の申請をします。
財産分与の請求は、離婚が成立してから2年間までと定められています。
ちなみに、お互いの合意があれば、2年を過ぎた後も財産分与はできます。
ただし、2年を過ぎて財産分与をおこなった場合は、国税庁に贈与と判断され、贈与税が発生するケースもありますのでご留意ください。

土地の名義変更をおこなう方法とは？自分でもできる？

土地の名義変更は、自分で登記申請の手続きをおこなうことができます。
しかし、登記の手続きは必要書類が多く複雑で、初めておこなう方は戸惑うことも多いでしょう。
名義変更に至ったケースごとに必要な手続きは異なりますが、名義変更の申請をおこなう際の主な流れは、以下のとおりです。

• ①該当する土地を管轄する法務局で、登記申請書を取得する
• ②必要書類を準備する
• ③申請書類を作成する
• ④管轄の法務局へ申請する
• ⑤登記完了証が発行される

上記の手続きを自分でおこなう場合、平均的に1か月程度かかります。
ただし相続人が複数いる場合や離婚にともなう財産分与では、さらに時間がかかるケースが多いです。
また、法務局の開庁時間は、平日の午前8時30分～午後17時15分までと定められています。
手続き上の不備があれば、平日に何度も足を運ばなければならないため、自分で手続きをおこなうときはご注意ください。
なお登記申請は、オンラインや郵送で申請することも可能です。
「自分で手続きをおこなうのは不安だ」「なかなか平日に仕事を休めない」と言う方は、司法書士へ依頼するのがおすすめです。
数回に渡る相続で登記上の権利関係が複雑なときは、司法書士へ相談をすることもできるでしょう。
司法書士の報酬の相場はおよそ5万円～8万円
土地の名義変更を司法書士に依頼する場合、報酬の相場はおよそ5万円～8万円ほどです。
ただし「揃える書類が多い」「権利関係が複雑」など、依頼する内容によってはさらに手数料がかかる可能性もあるため、依頼前に見積もりを確認しておくと良いでしょう。

土地を名義変更するときの注意点とは？

初めて土地の名義変更をする方は「どのようなことに注意したらよいのか」も気になるところでしょう。
とくに、名義変更に伴ってかかる費用は事前に知っておきたいところですよね。
そこで名義変更の際は、以下の点に注意しましょう。

税金について

土地の名義変更にあたっては、取引の内容によって以下の税金がかかることをおさえておきましょう。

• 売却：譲渡所得税
• 相続：相続税
• 贈与：贈与税、不動産取得税
• 財産分与：贈与税がかかることがある

土地を売却して利益が出た場合は、売主の方に譲渡所得税がかかります。
相続の場合は、相続税評価額をもとに、相続税が相続人に課されます。
贈与の場合は、贈与を受けた側に贈与税、不動産取得税がかかります。
財産分与の場合は、基本的には贈与税はかかりません。
ただし「財産分与の額がさまざまな事情を考慮しても多すぎる」「離婚が相続税や贈与税を免れるためにおこなわれた」と国税庁に判断された場合は、贈与税がかかることがあります。
以上が、名義変更にあたって注意しておきたい税金になります。
なお、対象となる物件や取引の内容によっては、税制の優遇や特例を利用できる場合があります。
どのような税金が課税されるのかは、事前に確認しておくと良いでしょう。

自分で名義変更をする場合

前章でも述べたとおり、名義変更の手続きを司法書士に依頼すると、5万円～8万円ほどの費用がかかります。
費用を削減するために自分で手続きをおこなう方もいらっしゃいますが、手続きが複雑になる点に注意が必要です。
間違った内容で登記をしてしまった場合は、後々トラブルになってしまう可能性があります。
万が一トラブルになってしまった場合は、さらに手間や時間がかかりますので、費用削減を目的として自分で名義変更の手続きをすることはおすすめしません。

まとめ

今回は、岡山市内で土地の名義変更を検討中の方に向けて、手続きのタイミングや注意点について解説いたしました。
名義変更の手続きは自分でできるものの、手間と時間がかかるでしょう。
そこでスムーズに名義変更の登記を完了するためには、司法書士や不動産会社などの専門家に相談するのがおすすめです。
岡山市内で土地の売却をご検討中の方は、TMディベロップメント株式会社までお気軽にお問い合わせください。