相続後の不動産売却に所得税はかかる？控除や確定申告とあわせてご紹介

相続後に不動産売却をおこなう際に発生する費用の1つが税金です。
所得税をはじめとするさまざまな税金が、不動産売却時には課税されます。
しかし、所得税には控除があり、控除をうまく活用すれば大幅に節税をおこなうことが可能です。
今回は、所得税をはじめとした税金について、控除や確定申告を踏まえてご紹介します。
岡山市内で相続した不動産の売却をご検討の方は、是非参考にしてみてください。

相続後の不動産売却でかかる所得税などの税金は？

相続後に不動産売却をおこなう際、かかる税金は主に以下の3つです。

• 譲渡所得税
• 印紙税
• 登録免許税

これらの税金はどのような場合に課税されるのでしょうか。

売却した際に利益がでると譲渡所得税が課税される

譲渡所得税は、相続後の不動産売却時に利益（譲渡所得）が出た場合に課される税金です。
ただし、譲渡所得とは、不動産の売却価格ではありません。
不動産の売却価格（収入金額）から売却した不動産の取得時にかかった費用（取得費）と、売却時にかかった費用（譲渡費用）を差し引いた金額が、譲渡所得に該当します。
取得費に含まれる主な費用は以下のものです。

• 土地や建物の購入費
• 取得時に納めた登録免許税・不動産取得税・印紙税
• 借主に不動産を明け渡してもらうために支払った立退料
• 土地の造成費用や測量費

一方、譲渡費用に該当する費用の一例は以下のものです。

• 仲介手数料
• 負担した印紙税
• 建物の解体費用
• 契約解除に伴う違約金

これらの取得や売却時にかかった費用が収入金額を上回れば、譲渡所得税は課税されないことになります。
なお、譲渡所得税は、所得税に復興特別所得税および住民税が含まれたものの総称です。
復興特別所得税は、平成25年から令和19年までの期間限定で課税されています。

譲渡所得税の税率について

譲渡所得税の税率は、相続した不動産の所有期間によって異なります。
所有期間が5年以内の場合は短期譲渡所得に該当し、5年を超える場合は長期譲渡所得に該当します。
それぞれの税率は以下のとおりです。

• 短期譲渡所得39.63％（所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9％）
• 長期譲渡所得20.315％（所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％）

所有期間は亡くなった方が所有した日から算定することができます。
そのため、相続から1年以内に不動産売却をおこなったとしても、亡くなった方が5年以上前に取得した不動産であれば長期譲渡所得に該当します。

契約書に貼り付けて納付する印紙税

不動産売却の際に作成する売買契約書に課される税金が印紙税です。
印紙税は、不動産の売却価格により税額が変動します。
売却価格ごとの納税額は以下のとおりです。

• 売却価格が1千万円超5千万円以下　1万円
• 売却価格が5千万円超1億円以下　　3万円
• 売却価格が1億円超5億円以下　　　6万円

印紙税は契約書に税額分の収入印紙を貼り、消印することで納税します。
この際、印紙の貼り忘れや消印忘れがあると、過怠税が課されますので、注意が必要です。

抵当権が設定されている場合に必要な税金が登録免許税

相続後の不動産売却にかかる税金の3つ目が登録免許税です。
登録免許税は、登記の内容が変更される際に発生します。
相続後の不動産売却で登録免許税が課税されるのは、抵当権が設定されている場合です。
不動産売却をおこなう際、原則として抵当権の抹消登記を登記する必要があり、登録免許税はここで課税されます。
なお、抵当権抹消登記に関する登録免許税は1筆につき千円です。

相続後の不動産売却でかかる所得税に控除や特例はあるの？

相続後に不動産売却をおこなうと、主に3つの税金が課税されますが、なかでも大きい負担となるのが譲渡所得税です。
譲渡所得税は5年以上保有していた場合でも20％程度課税されます。
しかし、相続後に不動産売却をおこなう場合、譲渡所得税の控除や特例を受けることができます。
受けられる主な控除や特例は以下の4つです。

• 居住用財産を売却する際の3,000万円控除
• 相続した空き家を売却する際の3,000万円控除
• 相続財産を譲渡した場合の取得費の加算特例
• 10年超所有の軽減税率特例

控除や特例を活用することで、大幅な節税が可能ですので、こちらでご紹介します。

居住用財産を売却する際の3,000万円控除について

相続後の不動産売却をおこなう際、売却する不動産がマイホーム（居住用財産）である場合は、譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。

• 以下の要件のいずれかを満たせば、こちらの控除を受けることができます。
• 居住中に不動産売却をおこなう
• 転居している場合、転居日から3年後の12月31日までに売却している
• 災害で家屋が滅失した場合、滅失から3年後の12月31日までに売却している
• 家屋を解体した場合、解体日から1年以内かつ、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却している

この控除は所有や居住の期間については考慮されません。
しかし、控除を受けるためだけに居住したと判断されれば、控除を受けられません。
また、建て替え期間中の仮住まいや別荘も対象外になります。

相続した空き家を売却する際の3,000万円控除について

相続した不動産が空き家であった場合も、3,000万円控除を受けることができます。
ただし、この控除を受けるためには、以下の要件すべてを満たす必要があります。

• 昭和56年5月31日以前に建てられている
• 区分所有建物（マンションなど）ではないこと
• 被相続人以外に居住していた方がいなかったこと
• 相続から売却までの間に、貸し出したり居住したりしていないこと

建物に関する条件があるなど、居住用財産を売却する際の控除に比べて、要件が厳しく、複雑です。
相続した空き家が要件に該当するかお悩みでしたら、弊社までお気軽にご相談ください。

相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例について

相続の開始から3年10か月以内に不動産売却をおこなう場合、相続税の一部を取得費として計上することができます。
取得費加算の特例は、相続した不動産が居住用財産または空き家のどちらの場合でも受けることができます。
取得費や譲渡費用が増えるほど、譲渡所得は少なくなります。
こちらの特例は大きな節税効果が期待できるので、相続後の不動産売却を検討する場合は期限内におこなうと良いでしょう。

10年超所有の軽減税率特例について

10年以上所有している不動産を売却する際、譲渡所得税の軽減税率を採用することができます。
この特例は居住用財産を売却する際の3,000万円控除と併用可能です。
軽減税率の特例では、譲渡所得が6,000万円を超えるかどうかで税率が変わってきます。

• 譲渡所得が6,000万円以下　14.21％（所得税10％、復興特別所得税0.21％、住民税4％）
• 譲渡所得が6,000万円を超える部分　20.315％

譲渡所得が6,000万円を超える部分についての税率は長期譲渡所得と同じになります。

相続後の不動産売却で所得税が発生した際は確定申告が必要？

相続後に不動産売却をおこない、譲渡所得が発生する場合は確定申告が必要です。
なお、確定申告が必要か判断する譲渡所得は、控除や特例を適用する前の金額ですのでご注意ください。
確定申告をおこなわなければ、控除や特例を利用することはできません。

確定申告の時期について

確定申告は、不動産売却をおこなった翌年の2月16日から3月15日が申告期間です。
申請書や経費の根拠となる資料など書類が多いので、余裕をもって準備することが大切です。
確定申告を怠ると、無申告加算税が課される可能性があります。
無申告加算税が課税されると、通常よりも多額の税金を納めなければいけませんので、注意が必要です。

まとめ

譲渡所得税には、控除や特例がありますので、控除や特例を活用すれば、節税することが可能です。
しかし、適用するための要件もさまざまで仕組みも複雑なため、控除や特例を見落としてしまうリスクがあります。
弊社は、岡山市内を中心に不動産売却に関するご相談を承っております。
相続後の不動産売却についてお悩みがありましたら、弊社までお問い合わせください。