2022-04-12
「相続で不動産を共有することになったけど、売却する方法がわからない」とお悩みの方もいらっしゃるかと思います。
共有名義の不動産は、単独名義の不動産と同様に、売却することは可能です。
ただし、共有名義の不動産を売却する際には注意点があり、注意点を見落としてしまうと、売却が難しくなってしまうことがあります。
今回は、共有名義の不動産の売却方法や注意点についてご紹介します。
岡山市内で、共有名義の不動産の売却を検討している方は、参考にしてみてください。
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共有名義とは、1つの不動産を複数人が所有している状態のことをいいます。
共有名義で不動産を所有するケースは、以下のような場合です。
共有名義と似た言葉で、「共有持分」という言葉があります。
共有持分とは、共有名義の不動産の所有権割合のことをいいます。
たとえば、3,000万円の不動産を親子で購入する際に、親が2,000万円、子どもが1,000万円の資金を出したとしましょう。
この場合、購入した不動産は親と子どもの共有名義となり、共有持分は親が3分の2、子どもが3分の1となります。
共有名義とは違い、1つの不動産を1人で所有している状態を、単独名義といいます。
単独名義の不動産を処分するなどの意思決定は、1人の所有者が自由におこなうことが可能です。
一方、共有名義の不動産には所有者が複数人いるため、おこなう行為によっては、ほかの所有者の同意が必要となる場合があります。
共有名義人が、単独でおこなうことができる行為は、「保存」と「使用」の2つです。
保存とは、不動産の状態を維持するための行為のことで、建物の修繕や不法占拠者の追い出しなどが該当します。
使用とは、共有名義の不動産に居住したり、使用したりする行為です。
この際、共有名義人は、建物を所有する割合に応じて使用が制限されるのではなく、不動産のすべての部分を使用することができます。
たとえば、兄弟姉妹3人で3分の1ずつ不動産を所有している場合でも、そのうちの一人が不動産全体を使用することが可能です。
共有名義の不動産について、「利用」や「改良」をおこなう場合は、共有名義人の過半数の同意が必要となります。
利用とは、不動産を短期的(一般的に土地で5年以内、建物で3年以内)に貸し出すことや、すでに契約している賃貸借契約を解除することをいいます。
一方、改良とは、不動産の状態をより良くするための行為で、具体的には、リフォームやリノベーションなどが該当するでしょう。
なお、この場合の「過半数」とは、共有名義人の過半数ではなく、共有持分の過半数を指します。
そのため、共有名義人が親1人と子ども2人の場合でも、親が2分の1以上の共有持分を所有しているのであれば、親は単独で利用や改良をおこなうことが可能です。
ただし、トラブルとなる可能性もありますので、たとえ過半数以上の共有持分があったとしても、ほかの共有名義人から事前に合意を得るようにしましょう。
不動産の「処分」とは、長期での賃貸借や抵当権の設定、建物の解体などの行為のことをいいます。
不動産の売却も処分に該当します。
不動産の処分をおこなう場合には、共有名義人全員の同意が必要です。
そのため、不動産を売却する際に、1人でも反対する共有名義人がいれば、不動産を売却できなくなってしまいます。
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共有名義の不動産を売却する方法は、以下の4つがあります。
共有名義の不動産を売却する一般的な方法は、共有名義人全員の持分を同時に売却する方法です。
この方法は、離婚時に夫婦で所有している不動産を売却する際に利用されます。
売却によって得た利益は、持分割合に応じて分配されます。
他の共有名義人にご自身の持分を買い取ってもらうことで、持分を売却することも可能です。
この方法は、夫婦どちらか一方が、離婚後も同じ住まいに住み続けたいという希望がある場合に有効な方法です。
また、相続が発生した際に、ご自身は相続する不動産を売却したいが、他の相続人は売却したくないといった際にも効果的でしょう。
ただし、持分の買取は、共有名義人同士の関係性が良好でなければ、円滑に話し合いが進まないことがあります。
また、共有名義人の金銭事情により買い取ることができないという可能性も考えられます。
ご自身の持分については、ほかの共有名義人の同意なく、自由に処分することが可能です。
そのため、ご自身の持分を第三者に売却することができます。
しかし、持分の売却は、通常の不動産売却に比べて、売却価格が低くなる傾向があります。
また、他の共有名義人に話をせず、ご自身の持分を第三者に売却してしまうと、大きなトラブルになってしまう可能性もあります。
ご自身の持分の売却は、すぐにでも不動産を売却したいが、共有名義人同士の話し合いがまったく進まないという方向けの売却方法と考えると良いでしょう。
共有名義の不動産が土地の場合、土地を持分に応じて分筆し、単独名義にしてから売却することできます。
分筆をおこなったうえでの売却は、ほかの共有名義人が、相続した土地の有効活用を検討しているが、ご自身は関わりたくないという方に向いている売却方法です。
ただし、土地の分筆をおこなうためには、共有名義人全員の同意を得なければいけません。
また、分筆をおこなうための測量費などの費用もかかりますので、共有名義人同士の話し合いは避けられないでしょう。
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共有名義の不動産を売却する際には、いくつかの注意点があります。
注意点を見落とすと、トラブルに発展する可能性がありますので、こちらで確認しておきましょう。
共有名義の不動産を売却する際は、まず共有名義人が誰なのかを把握しましょう。
相続などを理由に、ご自身の知らないうちに、共有名義人が変わっていたり、権利関係が細分化されていたりする場合があります。
不動産の売却が進んでいる中で、思わぬ共有名義人があらわれと、「売却の話なんて聞いていない」といったトラブルに発展してしまいます。
共有名義の不動産を売却する際、費用負担の割合や売却価格でトラブルになってしまうことがあります。
不動産の売却によって発生した利益や支出は、持分割合に応じて配分されるのが一般的です。
そのため、「こんなに費用を払いたくない」「もっと高い金額で売れるのではないか」といった不満が、ほかの共有名義人から出てくることは、十分に考えられます。
不動産を売却するためにかかる費用については、それぞれの共有名義人が、どれくらい負担するのかを明確にし、事前に同意を得ておくようにしましょう。
また、売却価格についても、「この価格なら売却を進めても良い」といった最低価格を決めておき、トラブルが起こらぬよう売却を進めていくことが大切です。
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共有名義の不動産の売却は、手続きが複雑なため、トラブルが起きることも少なくありません。
「相続した不動産の売却がなかなか進まない」といったお悩みがありましたら、不動産会社に相談し、話を進めていきましょう。
弊社は、岡山市内を中心に、不動産の売却のご相談を承っております。
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