不動産売却にかかる税金は？税金対策や計算方法をご紹介

不動産売却には、さまざまな費用がかかります。
その費用の1つが、税金です。
不動産売却時にかかる税金は、不動産の売却価格や所有期間によって税額が変動するものもあり、大きな負担になってしまう場合があります。
しかし、特例や控除といった節税方法を理解し、適切な対策を取れば、税額を大幅に減らすことが可能です。
今回は、不動産売却にかかる税金の種類や計算方法、対策となる節税方法をご紹介します。
岡山市内で不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却の際は税金対策を！税金の種類について

不動産売却にかかる税金には、売却した際の利益に対してかかる税金と、利益以外にかかる税金の2つがあります。
利益にかかる税金は、以下の3種類です。

• 所得税
• 住民税
• 復興特別所得税

3つの税金は、総称して「譲渡所得税」と呼ばれます。
一方で、利益以外にかかる税金の種類は、以下の3つです。

• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産売却をおこなった際、売却益（譲渡所得）が発生した場合にのみ課税される税金です。
譲渡所得税は、所得税・住民税・復興特別所得税の3種類の税金を総称したものです。
この中の1つである復興特別所得税は、2037年12月末までの期間限定の税金で、東日本大震災からの復興に必要な財源を確保することを目的として課税されています。

印紙税

印紙税とは、不動産売却時に締結する売買契約書に対して課税される税金のことをいいます。
印紙税の税額は、不動産の売却価格によって異なります。
売却価格ごとの税額は、以下のとおりです。

• 売却価格が1千万円超5千万円以下　2万円
• 売却価格が5千万円超1億円以下　　6万円
• 売却価格が1億円超5億円以下　　　10万円

印紙税は、契約書に収入印紙を貼り、消印をすることで納税されます。
ここで注意しなければいけないのが、収入印紙の貼り忘れや消印忘れです。
適切な方法で印紙税を納税しなければ、過怠税（印紙税額の3倍に相当する額）が課されてしまいます。

登録免許税

住宅ローンなどの融資を利用して取得した不動産を売却するためには、ローンを完済したうえで、金融機関が設定している抵当権を抹消しなければいけません。
抵当権抹消登記の手続きをおこなう際に課税される税金が、登録免許税です。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1筆あたり一律千円です。
一戸建てを売却する場合、抵当権が土地と建物に設定されていれば、税額は2千円になります。

消費税

不動産売却をおこなう際には、税金以外にもさまざまな費用がかかります。
その費用のうち、以下の費用には、消費税10％が課税されます。

• 不動産会社に支払う仲介手数料
• 司法書士に支払う報酬
• 融資手続きをおこなう際の手数料

不動産売却の際は税金対策を！税金の計算方法について

不動産売却をおこなった際、売却益（譲渡所得）が発生した場合に課税される税金が、譲渡所得税であることは、先ほどご紹介しました。
ここでいう譲渡所得とは、不動産の売却価格（収入金額）ではありません。
収入金額から、売却する不動産を取得する際にかかった費用（取得費）と売却する際にかかった費用（譲渡費用）を差し引いた額が、課税対象となる譲渡所得となります。
計算方法は、以下のとおりです。
譲渡所得＝収入金額-（取得費＋譲渡費用）
上記の計算方法で算出された譲渡所得に税率を掛け合わせれば、譲渡所得税がいくらなのかを把握することができます。
なお、取得費と譲渡費用の合計額が、収入金額を上回れば、譲渡所得はマイナスとなりますので、譲渡所得税は課税されません。

譲渡所得税の税率について

譲渡所得税の税率は、売却する不動産の所有期間によって変わります。
売却する不動産の所有期間が、5年以内の場合は短期譲渡所得、5年超の場合は長期譲渡所得に該当します。
それぞれの税率は以下のとおりです。

• 短期譲渡所得：39.63％（所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9％）
• 長期譲渡所得：20.315％（所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％）

所有期間が5年を超えるかどうかで、税率は倍近く変わってしまいます。

取得費について

売却する不動産を取得した際にかかった費用である取得費には、以下のものが含まれます。

• 土地や建物の購入費用
• 土地の造成にかかった費用
• 登記にかかった費用
• 売却するためにおこなったリフォーム費用
• 借主に対して払った立退料

減価償却費の算出方法について

建物は、経年劣化により、年月が経つにつれて消耗していきます。
そのため、取得費に加算する建物の購入費用については、減価償却費を計算して差し引かなければいけません。
減価償却費は、以下の計算方法で算出します。
減価償却費＝建物の取得費×0.9×償却率×経過年数（築年数）
償却率は、建物の構造や用途によって異なります。
建物の用途が住宅の場合、償却率は以下のとおりです。

• 木造：0.031％
• 軽量鉄骨造：0.025％
• 鉄筋コンクリート造：0.015％

たとえば、3,000万円で購入した鉄筋コンクリート造の住宅を10年間所有した場合、減価償却費は405万円（3,000万円×0.9×0.015×10年）、建物の取得費は2,595万円となります。

譲渡費用について

不動産売却時に発生した費用である譲渡費用には、以下のものが含まれます。

• 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
• 売主が負担した印紙税
• 借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
• 建物の解体費用
• 有利な条件で売るために支払った違約金

譲渡費用には、売却するために直接かかった費用が該当します。
そのため、管理に要した修繕費や、抵当権抹消のためにかかった費用などは、譲渡費用には含まれません。

不動産売却の際は税金対策を！節税方法について

不動産売却時にかかる譲渡所得税については、対策をおこなうことで、大幅に税額を減らすことができます。
譲渡所得に関する節税方法は、以下のものです。

• 居住用財産（マイホーム）を売ったときの軽減税率の特例
• マイホームを譲渡した場合の3千万円控除

居住用財産（マイホーム）を売ったときの軽減税率の特例

売却する不動産が、10年以上所有するマイホームの場合、譲渡所得税の軽減税率を適用することができます。
軽減税率は以下のとおりです。

• 譲渡所得が6千万円以下の部分：14.21％（所得税10％、復興特別所得税0.21％、住民税4％）
• 譲渡所得が6千万円を超える部分：20.315％

マイホームを譲渡した場合の3千万円控除

マイホームを売却する場合、譲渡所得から3千万円を控除することができます。
この節税方法は、先ほどご紹介した譲渡所得税の軽減税率と併用することが可能です。
3千万円控除は以下の条件をクリアできれば、適用されます。

• 居住中に不動産売却をおこなう
• 転居している場合、転居日から3年後の12月31日までに売却している
• 災害で家屋が滅失した場合、滅失から3年後の12月31日までに売却している
• 家屋を解体した場合、解体日から1年以内かつ、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却している

所有期間や居住期間には制約がなく、比較的簡単に条件を満たせる節税方法ですので、ぜひ活用しましょう。

取得費と譲渡費用を適切に計上する

取得費と譲渡費用をできるだけ多く計上できれば、譲渡所得は少なくなります。
譲渡所得が少なくなれば、その分税額も少なくなりますので、取得費と譲渡費用を適切に計上することも節税方法の1つと言えるでしょう。
2つの費用を多く計上するためには、契約書や領収書などの書類を漏れなく準備することが大切です。
書類の紛失がないよう、注意しましょう。

まとめ

今回は、不動産売却にかかる税金の種類や計算方法、対策となる節税方法についてご紹介しました。
税金は大きな負担となりますので、節税方法をしっかり理解し、適切な対策をおこなうようにしましょう。
「税金の計算方法をもっと詳しく知りたい」「税金の種類が多すぎて理解できない」とお悩みの方は、弊社までお問い合わせください。
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皆様からのご連絡を心よりお待ちしております。