2022-04-19
何世代にもわたって受け継がれてきた土地は広すぎて使い切れていない場合などがあり、使っていない場所は手放したいという方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産の一部を切り取って売却する分筆についてご紹介していきます。
相続などで受け継いだ土地の分筆を検討されている方は、ぜひ今回の記事を参考にしてください。
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分筆とは登記上1つの土地を、いくつかに分けて登記することを言います。
どういった際にこの分筆が役立つかというと、たとえば、基本的に1つの土地には1つの建物しか建てられないというルールがありますが分筆すればルール上問題なく建物を建てられます。
ちなみに、このケースでは分筆とよく似た「分割」という方法でも対応可能です。
分筆の場合は登記上それぞれの土地に所有者情報が登録されますが、分割の場合は登記上分かれず、ただ建物を建てる便宜上、土地を分ける際に利用されます。
ほかには、相続した土地を相続人で分ける場合にも分筆は使用できます。
相続する不動産が1つなのに対して相続人が複数いる場合は、相続人の数に合わせて土地を分割し、それぞれに所有者を設定することで平等な相続が可能です。
ちなみに、分筆と反対に2つ以上ある土地をまとめることを「合筆」といいます。
合筆によって不動産売却の手間を減らしたり、一つの大きな土地にすることで土地の価値を上げたりできます。
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分筆のメリットは大きく分けて以下の2つがあります。
権利関係に関しては抵当権などを設定する際に大きなメリットがあります。
土地の一部に住宅ローンを利用して住宅を建てた場合、土地全体に抵当権が設定されることが多いですが、分筆することで抵当権を設定する範囲を限定できます。
次に地目に関してですが、そもそも一筆の土地のなかで地目を複数登録することはできません。
これは、農地の一部に住宅を建てたい場合などに役立ちます。
広い農地の一部に住宅を建築したい場合、農地の部分はそのままにして、分筆する部分だけ「宅地」に地目変更することで建築が可能です。
最後に節税効果に関してですが、たとえば大通りに面している土地はそうでない土地と比べて評価額が高くなり、固定資産税や都市計画税が高額になります。
そこで、土地を分筆して大通りに面していない土地を作り、その部分の土地の評価額を下げることで節税効果が狙えるのです。
一方で、分筆することによって土地の使い勝手が悪くなるというデメリットもあります。
土地が狭くなる分自由度が下がってしまう可能性もあるので、分筆する範囲はよく考えて決めましょう。
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今回は不動産売却時に分筆を行うメリットとデメリットについてご紹介しました。
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