不動産売却を検討中の方必見！ローン残債のある不動産を売却する方法とは？

住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関による抵当権が設定されます。
基本的に不動産売却をおこなうには住宅ローンを完済する必要がありますが、まだ支払い終わっていない段階で売却したいと考える方もいるでしょう。
そこで今回は、抵当権を抹消する方法や住宅ローン残債がある不動産の売却方法、不動産売却時の注意点を解説します。

ローン残債のある場合はどうする？不動産売却時に抵当権を抹消する方法

抵当権とは、住宅ローンを借りている方が万が一返済不能に陥ったときに備えて金融機関が設定する担保の一種です。
住宅ローンを完済すれば抵当権を抹消できますが、自動的に消えるわけではありません。
住宅ローンを完済したら金融機関から抵当権抹消に必要な書類一式が届くので、それを持って法務局へ行き、抵当権抹消登記をおこなえば抵当権の抹消が可能です。
なお、抵当権抹消登記の申請には抵当権を抹消する不動産1件に付き1,000円の登録免許税を納める必要があります。
また、抵当権抹消登記を司法書士に代行してもらう場合は別途5,000円～1万円の報酬が発生します。

ローン残債のある不動産を売却する方法

ローン残債のある不動産の売却方法は、状況に応じて異なります。
たとえば不動産の売却価格がローン残債を上回るアンダーローンであれば売却額で住宅ローンを完済できるので、残債があっても問題なく売却が可能です。
しかし、不動産の売却価格がローン残債を下回るオーバーローンの場合は売却しても住宅ローンを完済できません。
このケースでは、預貯金などでローン残債の不足分を支払う必要があります。
一方、ローン残債のある家でもリースバックの利用が可能です。
リースバックとは、不動産売却後に買主と賃貸借契約を結び、家賃を支払うことでそのまま元の住まいに住み続けられる制度です。
リースバックによる売却価格が住宅ローン残債を上回れば利用できる可能性があるので、売却後も自宅に住み続けたい場合は検討の余地があるでしょう。

ローン残債のある不動産を売却するときの注意点

基本的に築年数の浅い物件ほど高い価格で売却できますが、一方で返済し切れていないローンの金額も大きい点に注意が必要です。
築年数の浅い物件を売りに出したとしてもローン残債を賄い切れない場合には、少しでも残債を少なくするためにローンの返済を優先するのも選択肢のひとつです。
また、住み替えローンを使えばローン残債にくわえて新居の購入費用を借り入れることが可能ですが、借り入れ額が増える分審査が厳しい、通常の住宅ローンよりも金利が高くなる点には気を付けましょう。

まとめ

住宅ローン残債のある不動産を売却するには、金融機関が設定している抵当権を抹消しなければなりません。
アンダーローンの場合はローン残債のある不動産を問題なく売却できますが、オーバーローンの場合は売却価格では返済し切れなかった残債を自己資金で返済しなければならない点に注意が必要です。
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