不動産売却に必要な確定申告とは？経費や仲介手数料についても解説

不動産売却をすると、大きな金額が動きます。
また必要な書類や手続きも多く、どのくらいの税金がかかるかや適用できる特例など、知っておくべき項目が多いです。
本記事では不動産売却のなかでも、事後の確定申告や費用として計上できる経費、仲介手数料について解説します。

不動産売却後に確定申告が必要な場合と必要書類

不動産売却をした際の確定申告は、譲渡所得が発生しているか否かで必要かどうか決まります。
譲渡益である譲渡所得が発生している場合には必要で、譲渡損失が発生している場合には原則として不要です。
ただし、税金を抑えることができる特例を利用したい場合には譲渡損失が発生していても必要になります。
手続きの時期は、原則として不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日の1か月間です。
必要書類を郵送する場合、通信日付印で表示された日が提出日になります。
必要書類は、譲渡所得の内訳書や確定申告書、譲渡所得計算証明書や売却物件の売買契約書の写しなどです。
特例を利用する場合には、譲渡資産と買い替え資産の登記事項証明書や新しい住民票などさらに多くの書類が必要です。

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不動産売却の際に計上できる経費とは

不動産売却後に確定申告をすると、譲渡費用や不動産の取得に要した取得費用に経費を上乗せできます。
これによって、節税できる場合があります。
まず譲渡費用に計上できる経費は、売却にかかった仲介手数料や契約書の印紙代、建物の解体費用などです。
一方で計上できない費用は、抵当権抹消登記費用や固定資産税、居住中の建物修繕費用や税理士への報酬などです。
抵当権抹消登記費用や税理士への報酬は、直接的に売却にかかった費用とされないので、計上できません。
次に取得費に計上できる経費は、不動産の取得にかかった仲介手数料や登録免許税、登記手数料や不動産取得税などです。
一方で計上できない費用は、火災保険料やつなぎローンの事務手数料および金利などです。

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不動産売却の仲介を依頼した際に支払う仲介手数料とは

不動産売却で支払う仲介手数料とは、いわゆる仲介を依頼した不動産会社へ支払う成功報酬です。
そのため、買主と売買契約を結ぶまで支払う必要はありません。
仲介手数料の額の計算は少し複雑なため、売買価格（税込）の200万円以下の5％分、200万円超400万円以下の4％分+2万円、400万円超の3％分+6万円の合計に別途消費税と記載されるのが一般的です。
また、売却のために不動産会社へ依頼できる業務には制限があります。
たとえば、遠隔地にいる購入希望者との交渉にかかる出張費や、特別な広告宣伝にかかる費用などは、仲介手数料とは別に請求されます。
ほかにも、低廉な空き家などの売買の特例によって、400万円以下の不動産売買には仲介手数料に調査費用を上乗せして18万円に消費税（19万8,000円）を足した金額を請求することができます。

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まとめ

不動産売却をすると、原則として確定申告が必要です。
また経費として、譲渡費用と取得費用に上乗せできるものがあり、これによって節税できます。
不動産会社へ支払う仲介手数料はいわゆる成功報酬で、不動産の売買価格によって支払う額が決まります。
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