2023-11-14
孤独死とは、一人暮らしの人が持病の悪化などにより、誰にも看取られずに住居内で死亡することを指します。
明確な定義がある用語ではありませんが、日本では高齢化社会に突入した1970年代から多く用いられるようになりました。
今回は、そんな孤独死が発生したマンションの資産価値の変化と資産価値の低下を防ぐ方法、売却時の注意点について解説します。
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孤独死が発生したマンションは、居住することに精神的な抵抗を感じる心理的瑕疵物件や事故物件とみなされる可能性があります。
その場合、買い手は見つかりにくくなり、資産価値も相場より下がってしまうでしょう。
ただし、その下落率は遺体の発見状況や発見にかかった時間によって大きく変動します。
遺体の発見が早かった場合、資産価値の下落率は0~10%程度に留まりますが、発見に時間がかかり遺体が腐敗していた場合は最大30%ほど下がる可能性があります。
いずれにせよ、他殺や自殺が発生した事故物件に比べると、資産価値の下落率は小さいのが一般的です。
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孤独死が発生したマンションの資産価値低下を防ぐために重要なのは、特殊清掃と原状回復です。
発見まで時間がかかった遺体は腐敗し、体液などが建材に染み込んでしまうケースも多いものです。
たとえ実用上の問題がなかったとしても、遺体の痕跡が残ったままの物件では資産価値の低下は避けられません。
したがって、遺体の痕跡を消すために専門業者による特殊清掃と、床板の交換などのリフォームが必要になります。
特殊清掃は100万円以上の費用がかかる場合もありますが、その費用を補償する保険も用意されています。
孤独死の発生が広く知られてしまった、あるいは風評被害が発生しているケースでは、ある程度の期間を空けてから売却する方法も有効です。
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孤独死が発生したマンションを売却する際は、先述のとおり特殊清掃やリフォームが必要になる可能性があります。
建材に染み付いた体液や腐敗臭は個人の掃除では痕跡を消しきれないので、かならず専門家に依頼しましょう。
また、売却する前にはマンション内にある故人の遺品整理もしなければいけません。
故人の遺族と連絡がつく場合は、遺品の取り扱いや処分方法について相談しましょう。
そして、とくに注意が必要なのは買主に対する告知義務です。
先述のとおり、孤独死のあったマンションは心理的瑕疵物件として扱われるケースも少なくありません。
その場合、孤独死が発生した事実を隠して売却すると、契約不適合責任を問われ、損害賠償や契約解除を求められる可能性があります。
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孤独死のあったマンションは、発見までの期間や状況によって最大30%程度資産価値が下落する可能性があります。
告知が必要かどうか、どの程度値下げすれば良いかについて明確な基準は存在しないので、不動産会社と相談しながら売却の方向性を決めましょう。
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