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収益物件の相続人の決め方とは？売却時の注意点も解説！
2023-12-12
相続財産のなかに不動産が含まれていると、誰が相続するかをめぐってトラブルになるケースも多いです。
とくに収益物件については、誰がどのように相続するべきなのか、疑問に感じる方もいるでしょう。
今回は、収益物件の相続人の決め方や、家賃が相続財産に含まれるのか、売却時の注意点などを解説します。
不動産を相続する予定の方は、ぜひ参考にしてください。
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収益物件の相続人の決め方とは？
収益物件の相続は、遺言書の有無によって相続する方が変わります。
被相続人による遺言書がある場合、そのなかで誰が不動産を相続するのかが指定されていれば、遺言書の指示にしたがって相続人が決まります。
一方、遺言書がない場合には、遺産分割協議を通して相続人を決めなければなりません。
ただ、かならずしも遺産分割協議で円滑に決まるとは限らないので、注意が必要です。
話し合いが決裂すれば、相続人が決まらないままで申告期限を迎える可能性もあります。
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収益物件の相続において家賃は相続財産に含まれるの？
収益物件の運営によって得られる家賃が相続財産に含まれるかどうかは、相続開始前、相続開始後から遺産分割成立前、そして遺産分割成立後の3つのタイミングで考えられます。
相続開始前の家賃は、被相続人の財産に帰属します。
これは被相続人名義の口座へ毎月振り込まれているため、預金債権として相続財産に含まれるでしょう。
相続開始後から遺産分割成立前までに発生した家賃については、基本的に遺産分割の対象ではなく、法定相続分の割合に応じて各相続人が取得します。
そして、遺産分割成立後の家賃は相続財産に含まれず、収益物件の相続人が取得します。
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相続した収益物件を売却する場合の注意点
相続した収益物件を売却する場合、譲渡所得が発生すれば譲渡所得税を納める必要があります。
条件を満たせば、取得費加算の特例が利用可能です。
特例が適用されれば、収入金額から取得費や譲渡費用だけでなく、相続税の取得費加算分も差し引けるので、譲渡所得税の負担が軽減します。
ただし、特例を利用するには、相続税の申告期限に3年をくわえた、3年10か月の間に売却を済ませなければなりません。
また、売却のタイミングによって、税金の負担が大きくなるのも注意点です。
取得から5年を超えると、長期譲渡所得の20.315％、5年以下なら短期譲渡所得の39.63％の税率が適用されます。
そして、入居者がいる場合には、売却から1年～半年前までには立ち退き勧告をしなければなりません。
無理に立ち退きをさせようとするとトラブルに発展する恐れがあるため、早めに勧告をおこない、話し合いの場を設けながらすり合わせを進めるのが大切です。
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まとめ
収益物件の相続人は、被相続人が作成した遺言書の有無によって決め方が異なります。
なお、家賃に関しては、家賃が発生した時期によって相続財産に含まれるのかどうかが変わります。
収益物件を売却する際には、取得費加算の特例の適用条件や、売却タイミングによって変動する税率などが注意点です。
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