不動産売却に重要視される耐用年数とは?住宅の寿命について解説

2024-02-20

不動産売却に重要視される耐用年数とは?住宅の寿命について解説

住宅には寿命があり、建物価格は年を追うごとに下がってしまうのが一般的です。
住んでいる家の価値がどのくらいかを示すのが耐用年数と呼ばれる基準で、売却を検討するうえで重要なポイントとなります。
大切な資産となる不動産の寿命について解説していきます。

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不動産の耐用年数とは?売却前に知っておきたい知識

建物の寿命には3つの基準があります。
1つ目の法定耐用年数とは、国が決めた価値を税法上にまとめたもので、こちらを用いて建物の評価額を判定するため最もオーソドックスです。
2つ目の経済的残存耐用年数とは、今後必要なメンテナンス、補修費用などを考慮した考え方で、物理的や機能的な要因が加わった物理的な寿命を指します。
そして3つ目の物理的耐用年数とは、建物そのものが朽ちて使えなくなるまでの年数ですが、状況が変わりやすい不動産にはあまり用いられずに家電製品などで使われる用語です。
このように家を売りたいと考えたときには法定耐用年数が重要視されていますが、適用されるのは建物のみで土地は対象になりません。

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不動産の建物構造別耐用年数を知って有利に売却

木造や鉄骨といった建物構造の違いによって法定耐用年数は異なり、資産価値の減少のスピードが違ってきます。
一戸建てであれば通常は木造となるため22年しかありません。
一方、鉄筋コンクリート造のマンションの場合、法定耐用年数は47年とされています。
これは、鉄筋コンクリート造の建物が木造の建物よりも長期間その価値を保つことができるとされているためです。
最も短いのが木骨モルタル造の木造アパートで、その法定耐用年数はわずか20年です。
これは、木骨モルタル造の建物が木造一戸建てよりも早期に価値を失う可能性があるとされているためです。
建物構造別の耐用年数に関する知識を身に付けておくと、自分の物件を「いつ売ったら良いのか」と事前に把握できるため、ご自分の資産を守る必要な知識といえるでしょう。

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不動産売却時に重要な耐用年数と減価償却の関係

減価償却とは購入した物の価値を減少させる会計の手続きで、不動産における減価償却は建物のみに対しておこないます。
たとえば、木造の一戸建てを4000万円で建てた場合、法定耐用年数が終わるまでの22年間に1年ずつ分けて計上します。
ただし、不動産の購入金額の中で建物部分に該当する金額(建物の取得費)のみとなり、土地の価格は含まないので注意してください。
さらに、減価償却は一定ではなく売却率を用いるため、資産価値の減少は徐々にではなく新築から数年の間に下落幅が大きいと考えておくと良いでしょう。
結果、耐用年数が終わった年は減価償却も終わる年となり、木造一戸建ての資産価値はゼロと評価されます。

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まとめ

法定耐用年数は物件の種類によって税法上の年数が違ってくるため、不動産売却時においては大変重要な要素となります。
この建物が何年先に資産価値がゼロになるかを知っておくと、建物の減価償却についての理解が深まるでしょう。
これは不動産売却時に必要な知識といえます。
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