道路に面していない土地はどう売却するのか?高く売るための方法などを解説

2024-03-05

道路に面していない土地はどう売却するのか?高く売るための方法などを解説

道路の面していない土地の売却は難しいと言われ、悩んでいる所有者は少なくありません。
そこには法的な問題が絡んできますが、売れないわけではないのです。
そこで今回は、そういった種類の土地が売れにくいと言われるのか、またそういった土地を売却するときの価格、そして高く売るための売却方法について解説していきます。

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道路に面していない土地の種類と接道義務について

道路に面していない土地の種類は、まず、接している道が幅員4m未満であるもので、法律上、4m以上の道が道路と規定されています。
次に、幅員4m以上の条件を満たしているが、その設置面が足りないケースもあり、具体的には、2m以上の間口が必要です。
また、周囲を他の方の土地に囲まれている場合、これを袋地と呼び、これら3つの種類をまとめて無道路地と言います。
建物の建て替えや再建築をする場合は、建築基準法に定められた接道義務を満たす必要があります。
この条件は、幅員4m以上である道路に2m以上接することを意味します。

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道路に面していない土地を売却する際の価格について

接道義務を果たしていない場合、その土地の価格は市場の相場と比べ、約3割下落する可能性があります。
不動産の価値は査定基準により決まりますが、この基準には接道義務に関する要素も含まれています。
接道義務を果たしていないため、査定額は相場より低くなるでしょう。
先述のとおり、接道義務を満たしていない場合、建て替えや再建築ができず、購入しても建築確認申請が通らない可能性があります。
これが評価の低い理由となり、その土地に住むことが難しい状況になります。

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道路に面していない土地の売却方法について

接道義務を果たしていない土地は売却が難しいですが、売却が不可能なわけではなく、再建築可能な状態にすれば市場相場と同等の価格で売却することが可能です。
その際の方法として、まず隣地を買い取り、間口を広げることがあります。
もし、丸ごとの購入が難しい場合は、一部を分筆してもらう手段もあります。
別の手段として、隣地所有者と一時的な賃貸借契約を結ぶ方法が考えられるでしょう。
これにより、工事期間中に接道義務を果たしている限り、再建築が可能となり、期間限定で間口部分を借りることができます。
また、幅員4mを確保するために、土地を後退させる方法もあります。
敷地面積は減少しますが、売却価格は上昇する可能性があり、これをセットバックと呼んでいます。

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まとめ

道路に面していない土地の売却は建築基準法の接道義務を満たしていないため、買い手がつきにくい物件です。
また再建築ができないといった理由により、価格も相場よりはさがってしまいます。
ただ隣地を買い取る、セットバックをおこなうなどの方法をとれば、相場と同等、あるいはそれ以上の売却価格も期待できます。
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